Cadastre, PLU et risques d’une parcelle, pour l’agent immobilier
Tapez une adresse : la surface réelle du terrain, les règles du PLU et les risques connus, avant le premier rendez-vous. Avec les ventes enregistrées sur la parcelle.
Plus de 94 millions de parcelles et 39 millions de bâtiments, avec le document d’urbanisme de plus de 26 000 communes.
Ce que montrent nos données
Plus d’1 maison vendue sur 3 repose sur plusieurs parcelles.
Le vendeur annonce « environ 1 000 m² ». La parcelle de sa maison en fait 459 : son jardin est peut-être sur une deuxième parcelle. Pour plus d’une maison sur trois, ne regarder que la parcelle de la maison, c’est oublier une partie du terrain vendu.
Ventes notariées (DVF) de maisons avec terrain signées en 2025 : 35,6 % portent sur au moins deux parcelles, 16,1 % sur trois ou plus. Plus d’une sur trois chaque année depuis 2014 (35,9 % en 2024).
| Département | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Creuse | 68,7 % | 68,1 % |
| Haute-Savoie | 58,4 % | 56,3 % |
| Dordogne | 51,4 % | 50,3 % |
| Isère | 46,1 % | 48,0 % |
| France | 35,6 % | 35,9 % |
| Gironde | 31,8 % | 32,3 % |
| Nord | 25,8 % | 25,3 % |
| Hérault | 20,6 % | 21,4 % |
| Seine-Saint-Denis | 8,5 % | 8,5 % |
1. La surface réelle
Plus de 94 millions de parcelles, mesurables en quelques clics
Vous tapez l’adresse du vendeur : sa parcelle s’affiche avec sa surface au cadastre, l’emprise au sol de ses bâtiments et sa référence officielle. Si le jardin est sur une parcelle voisine, vous l’ajoutez à la mesure.
- L’outil Mesurer additionne plusieurs parcelles : leur limite commune disparaît, la surface et le périmètre du terrain entier s’affichent.
- Un badge vous dit si la surface est officielle, reprise de la contenance du cadastre, ou indicative, calculée sur le tracé.
- Une ligne pour une distance, une façade ou un recul ; une zone dessinée à la main pour répondre à « combien reste-t-il si l’on détache 400 m² au fond du jardin ? ».
Le cadastre est inclus dans l’abonnement à 15,90 € HT par mois, avec la pige, les prix de vente et l’estimation.
2. Les règles du terrain
Le PLU et les risques de la parcelle, en clair
« Puis-je agrandir ? Puis-je détacher un lot ? » Vous avez les premiers éléments de réponse avant de sonner. La fiche de la parcelle donne sa zone du PLU en clair, par exemple « UB, zone urbaine », avec le lien vers le règlement de la zone.
- Les contraintes connues, rangées par thème : règles de construction, patrimoine et paysage, risques et nuisances, projets publics, droits de la commune comme la préemption.
- En tête de fiche, une ligne nomme les risques forts ou moyens qui touchent le bien : inondation, argile, sols pollués, site industriel proche. Source Géorisques, avec la date de consultation.
- Le règlement fixe l’emprise au sol maximale ; la fiche donne la surface du terrain et ce qui est déjà bâti. Le calcul de ce qui reste se fait en une minute.
Le zonage est lu sur le Géoportail de l’urbanisme, où plus de 26 000 communes ont publié leur document.
3. Les terrains à prospecter
Plus de 39 millions de bâtiments, filtrés par année et emprise
Vous dessinez votre secteur ou choisissez une commune, puis vous gardez les parcelles qui font une cible : une maison ancienne sur un grand terrain, un terrain nu, une maison classée F ou G au DPE.
- Terrain nu ou bâti, surface du terrain, type de bâtiment, année de construction, emprise au sol, mitoyenneté, piscine, classe du DPE.
- Sur la carte, vous allumez les couches utiles : parcelles, bâtiments, zonage du PLU, règles dessinées par la commune, servitudes. Street View s’ouvre sur la parcelle.
- Les résultats s’affichent sur la carte ou en tableau, s’exportent, et s’ajoutent à une tournée ou à votre suivi de prospection.
« Le système n’a rien à envier à Cadastre. »
4. Les propriétaires
Une SCI, une commune, un syndic : le bon interlocuteur avant le rendez-vous
Le grand terrain repéré appartient à une SCI, à un bailleur social ou à la commune ? L’immeuble du vendeur est en copropriété ? Sans le savoir, vous écrivez au mauvais destinataire. La fiche de la parcelle nomme le propriétaire quand c’est une personne morale, et la copropriété quand l’immeuble en est une.
- Le propriétaire personne morale : son nom, sa forme juridique (SCI, société, commune, bailleur social…) et son numéro SIREN. Un lien ouvre sa fiche d’entreprise publique.
- La copropriété : son numéro d’immatriculation au registre national, son nombre de lots et le syndic qui la gère, avec son SIRET, quand le registre le publie.
- Dans la recherche, deux cases gardent les parcelles en copropriété ou celles d’une personne morale : les immeubles de votre secteur, les terrains des SCI.
Plus de 16 millions de parcelles ont un propriétaire personne morale, dont plus de 2,5 millions une SCI ; plus de 350 000 copropriétés sont rattachées à leur parcelle. Les particuliers ne sont jamais nommés : leur identité ne figure pas dans les données ouvertes.
5. L’estimation
Les risques du bien passent dans votre rapport d’estimation
Le rapport d’estimation a sa page « Risques et environnement ». Elle reprend ce que l’État recense au point du bien, puis sur sa commune, du plus grave au moins grave.
- La zone d’un plan de prévention et ce qu’elle impose, l’argile, le séisme, le radon, les sols pollués à moins de 200 m, les sites industriels classés Seveso à moins de 1 km.
- Les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, et les trois derniers reconnus.
- Zone inondable ou pas, le vendeur l’apprend de vous, avant que l’acquéreur ne le découvre.
La page informe, elle ne remplace pas l’état des risques obligatoire : depuis la fiche de la parcelle, un bouton ouvre le formulaire officiel de l’État.
À savoir. Le zonage s’affiche quand la commune a publié son document sur le Géoportail de l’urbanisme : c’est le cas de 26 090 communes sur 35 011 (statistiques du 18/10/2026). La fiche ne remplace ni une autorisation d’urbanisme ni l’état des risques obligatoire. Elle ne donne pas l’identité des propriétaires personnes physiques.
Une parcelle, cinq couches d’information
Les sites officiels sont gratuits, mais chacun montre une seule couche : le plan sur cadastre.gouv.fr, le zonage sur le Géoportail de l’urbanisme, les risques sur Géorisques, les ventes sur l’application DVF, les propriétaires personnes morales et les copropriétés dans deux fichiers publics. Avant un rendez-vous vendeur, Cityscoring les réunit sur la même parcelle. Voici ce que donne la fiche sur une parcelle réelle.
Contour de la parcelle (blanc) et du bâtiment (bleu), plan cadastral DGFiP.
Exemple réel : l’hôtel de ville de Vincennes
- Le plan
- Vincennes (94080), section E, parcelle n° 1 ; 1 445 m² au cadastre ; un bâtiment de 1 274 m² au sol, soit 88 % de la parcelle.
- L’urbanisme
- Zone UE2, équipements publics, du PLU intercommunal approuvé le 12 décembre 2023, dans sa version du 14 octobre 2025 (Géoportail de l’urbanisme).
- Les protections
- Le bâtiment est lui-même un monument historique : tout son périmètre relève de l’architecte des Bâtiments de France.
- Les risques
- Argile : aléa moyen ; radon : faible ; séisme : très faible (base nationale des bâtiments).
- Le propriétaire
- Commune de Vincennes, SIREN 219 400 801 : une personne morale, donc nommée sur la fiche (fichier des parcelles des personnes morales).
- Les ventes
- Sur une parcelle vendue, la fiche liste ses ventes notariées ; elles sont détaillées sur la page Prix de vente réels DVF.
Relevé du 18 octobre 2026, propriétaire relevé le 6 novembre 2026. Un bâtiment public a été choisi pour ne montrer la parcelle d’aucun particulier.
Le cadastre français en chiffres
Mesuré par Cityscoring sur sa base cadastrale le (plan cadastral Etalab, bâtiments de la base nationale des bâtiments).
- Parcelles cadastrales
- 94,4 millions
- Parcelles bâties
- 29,3 %
- Surface médiane d’une parcelle bâtie
- 581 m²
- Bâtiments au cadastre
- 39,4 millions
Risques sur les parcelles bâties
Retrait-gonflement des argiles
faible 25 % · moyen 50,1 % · fort 25,2 %
Radon
faible 64,8 % · moyen 9,5 % · fort 25,7 %
Séisme
très faible 33,6 % · faible 37,9 % · modéré 22,9 % · moyen 5,7 %
Les communes et leur document d’urbanisme
- Document local publié sur le Géoportail26 090 communes · 74,5 %
- Document local non publié2 291 communes · 6,5 %
- Règlement national, sans document local6 630 communes · 18,9 %
Parcelles et risques dans sept départements
| Département | Parcelles | Bâties | Surface médiane bâtie | Argile forte | Radon fort | Monument historique |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gironde (33) | 1 979 998 | 34,9 % | 643 m² | 47 % | 0,1 % | 19,2 % |
| Nord (59) | 1 881 350 | 56,1 % | 302 m² | 15,8 % | 1 % | 22,9 % |
| Loire-Atlantique (44) | 1 565 080 | 39,1 % | 549 m² | 0,3 % | 75,8 % | 9,1 % |
| Haute-Garonne (31) | 1 343 528 | 34,5 % | 715 m² | 57,1 % | 3,4 % | 19,6 % |
| Ille-et-Vilaine (35) | 1 322 857 | 36,5 % | 549 m² | 0,8 % | 60,7 % | 12,5 % |
| Bouches-du-Rhône (13) | 952 787 | 52,7 % | 529 m² | 74,5 % | 0 % | 22 % |
| Rhône (69) | 952 254 | 38,3 % | 681 m² | 9,2 % | 43,9 % | 16,1 % |
Argile et radon : part des parcelles bâties renseignées en aléa fort ; monument historique : part des parcelles bâties dans un périmètre de protection. Le radon est fort sur les sols granitiques (Bretagne, Massif central), l’argile dans le Sud-Ouest et en Provence.
Sources et fraîcheur
- Plan et parcelles : plan cadastral Etalab (cadastre.data.gouv.fr), publié par la DGFiP.
- Bâtiments et aléas argile, radon, séisme : base nationale des bâtiments (BDNB).
- Zonage d’urbanisme : Géoportail de l’urbanisme, lu à l’ouverture de la fiche.
- Inondation, plans de prévention, sols pollués : Géorisques, lu à l’ouverture de la fiche, avec la date de consultation.
- Propriétaires personnes morales : fichier des parcelles des personnes morales, publié par la DGFiP. Les propriétaires particuliers n’y figurent pas.
- Copropriétés et syndics : registre national d’immatriculation des copropriétés.
- Ventes : demandes de valeurs foncières (DVF), sur la page Prix de vente réels.
Les risques et les protections, département par département
Trois contraintes changent la discussion avec un vendeur de maison : l’argile, qui fissure les murs en période de sécheresse ; le radon, gaz naturel à signaler dans l’état des risques ; et le périmètre d’un monument historique, qui soumet les travaux extérieurs à l’architecte des Bâtiments de France. Calcul Cityscoring sur 27 093 305 parcelles bâties de métropole, relevé du 18 octobre 2026.
Contours : IGN – ADMIN EXPRESS 2025, Licence Ouverte Etalab 2.0.
Argile forte : les départements les plus touchés
- Gers (32)95,6 %
- Charente-Maritime (17)75,3 %
- Bouches-du-Rhône (13)74,5 %
Radon fort : les départements les plus touchés
- Corse-du-Sud (2A)100 %
- Creuse (23)96,8 %
- Finistère (29)92,9 %
Monument historique : les départements les plus touchés
- Paris (75)95,1 %
- Hauts-de-Seine (92)45 %
- Haute-Marne (52)38,9 %
Sources : base nationale des bâtiments (aléas argile et radon, servitude de monument historique), plan cadastral Etalab. Argile non renseignée à Paris et peu renseignée en Bretagne, dans la Manche, la Creuse et en Corse-du-Sud : ces départements sont en gris.
Quelle surface de terrain pour une parcelle bâtie ?
- Nord : surface médiane d’une parcelle bâtie
- 302 m²35,5 % sous 200 m²
- Bouches-du-Rhône : surface médiane d’une parcelle bâtie
- 529 m²23,4 % sous 200 m²
- Gironde : surface médiane d’une parcelle bâtie
- 643 m²18,4 % sous 200 m²
Face à un vendeur qui annonce « environ 1 000 m² », la surface cadastrale de sa parcelle tranche avant même la visite.
Les deux questions du vendeur : agrandir, diviser
« Puis-je agrandir ? » Lire le règlement de la zone
Le règlement de chaque zone du plan local d’urbanisme fixe quatre limites : l’emprise au sol maximale (la part du terrain que les bâtiments peuvent couvrir), la hauteur, les reculs par rapport à la voie et aux voisins, et souvent une part de pleine terre à garder. La fiche Cityscoring donne la surface de la parcelle, l’emprise actuelle des bâtiments et le lien vers le règlement : le calcul se fait en une minute.
« Puis-je détacher le jardin ? » La division en cinq étapes
- 1
Lire le règlement de la zone
Emprise au sol, hauteur, reculs et accès : le règlement dit si un second lot peut recevoir une construction. Depuis la loi ALUR de 2014, le PLU ne peut plus imposer de surface minimale de terrain.
- 2
Faire borner et diviser par un géomètre-expert
Le bornage fixe les limites ; le document d’arpentage crée les nouvelles parcelles et leurs numéros au cadastre.
- 3
Obtenir l’autorisation d’urbanisme
Une déclaration préalable suffit le plus souvent ; un permis d’aménager est exigé si la division crée des voies ou des espaces communs, ou dans certains secteurs protégés.
- 4
Prévoir les accès et les réseaux
Eau, électricité, assainissement et accès à la voie : le coût dépend de la distance aux réseaux, à chiffrer avant de fixer le prix du lot.
- 5
Vendre le lot
Le terrain détaché se vend avec son autorisation de division ; la maison garde le reste de la parcelle et sa propre surface cadastrale.
Ça se branche avec
- Prix de vente réels (DVF)Le vrai prix signé chez le notaire : chaque vente sur une carte, à côté du bien que vous estimez. Pour une maison, le prix signé face à sa dernière annonce, quand elle est retrouvée.
- Rapport d'estimation A2CUn avis de valeur que vous défendez devant le vendeur : chaque prix découle de biens qu'il voit, en vente ou vendus chez le notaire.
- Suivi des vendeursVos vendeurs relancés quand leur marché bouge. Chaque nuit, Cityscoring relit leurs annonces ; le matin, le plan du jour vous dit qui recontacter en premier, et pourquoi.